La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, ha entrado en vigor el día 26 de mayo, el siguiente a su publicación en el BOE.
Esta nueva regulación incluye nuevos conceptos que hasta ahora no formaban parte de la regulación en la materia, como la limitación de los precios del alquiler en zonas tensionadas, una nueva definición de la figura de los grandes propietarios o la creación de un índice de referencia que determinará las rentas a pagar por los pisos. También busca elevar la protección en torno a los desahucios de personas en situaciones de vulnerabilidad y relajar los requisitos para que la administración pueda declarar una zona de mercado tensionado.
El texto contempla también un distinto reparto de los gastos iniciales entre inquilino y arrendador e incluye incentivos fiscales para que los propietarios rebajen los precios o la creación de un sistema potestativo para las entidades locales, a través del IBI para favorecer la movilización de las viviendas vacías.
En paralelo blinda por primera vez los parques públicos de vivienda, prohibiéndose la venta a fondos de inversión y se amplían las reservas de suelo a vivienda protegida.
Limite al precio del alquiler
La nueva ley determinará el precio máximo al que los arrendadores pondrán actualizar la renta de sus inquilinos.
Así, limita el tope a la subida de los alquileres en un 2% para este ejercicio y un 3% para el ejercicio 2024, buscando mitigar los efectos de la inflación, que alcanzó un 8,4% en 2022. Esta limitación es temporal ya que en el año 2025 se suprimirán estos límites y se aplicará un nuevo índice de referencia para revisar los contratos sustituyendo así las actualizaciones conforme al IPC.
Estos topes se establecerán dependiendo de la modalidad de contrato y propiedad. Así los de pequeños propietarios se regularán mediante la “indexación a la renta anterior en vigor” mientras que en los grandes se hará mediante la aplicación del índice de contención de precios. En el caso de una vivienda que entra por primera vez al mercado de alquiler y que pertenece a un pequeño casero, la referencia será el índice de precios.
En cuanto a las zonas tensionadas, clave de esta norma, la declaración de una zona como tal supone limitar la subida de los alquileres. Para declarar tensionado un barrio o municipio tiene que cumplir una de estas dos condiciones: o que el coste medio de la hipoteca o del alquiler más los gastos básicos (luz, agua…) supere el 30% de la renta media de los hogares o que el precio de la vivienda, ya sea compra o alquiler haya subido al menos un 3% más que el IPC en los últimos cinco años.
La declaración de zona tensionada ser hará por los gobiernos regionales y locales y debe revisarse cada tres años, aunque podrá revertirse antes en caso de que el mercado se haya relajado
El tope al precio es para todos los arrendadores en las zonas tensionadas, con independencia de que el dueño del inmueble sea un pequeño propietario o un gran tenedor de vivienda.
Gran tenedor de vivienda
Se considera, de acuerdo con la nueva normativa, gran tenedor de vivienda a las empresas o particulares que posean más de diez inmuebles urbanos de uso residencial (se excluyen garajes y trasteros) o cinco si éstos se sitúan en una misma zona tensionada.
Desahucios
La nueva ley introduce más requisitos legales para los desalojos por impago de renta u ocupación. Así obliga a concretar el día y hora del lanzamiento y refuerza el papel de los servicios sociales ya que no se admitirán demandas que no incluyan un informe de que ninguno de los ocupantes de la vivienda está en situación de vulnerabilidad económica ni de si la vivienda es o no de un gran tenedor. Impone además un proceso previo de mediación antes de demandar.
En caso de que se determine que los ocupantes de la vivienda se encuentran en situación de vulnerabilidad el desahucio quedará suspendido hasta que la Administración encuentre una alternativa habitacional en forma de vivienda, por un periodo de dos meses si el demandante es persona física yo de cuatro meses si es persona jurídica.
Bonificación en el IRPF
La norma recoge un sistema de bonificación en el IRPF para aquellos propietarios que tengan viviendas en alquiler en zonas tensionadas.
Asi, en los nuevos contratos de arrendamiento la reducción será del 50% y podrá incrementarse al 90% en caso de que se firmen nuevos contratos de arrendamiento de viviendas en zonas de mercado residencial tensionado que contemplen una bajada de al menos el 5% sobre el contrato anterior.
Esta reducción podrá alcanzar el 70% cuando se trate de la incorporación al mercado de viviendas destinadas al alquiler en las zonas de mercado residencial tensionado y se alquilen a jóvenes con edades entre 18 y 35 años en dichas áreas o bien se trate de vivienda asequible incentivada o protegida, arrendada a la administración pública o entidades del tercer sector o de la economía social que tengan la condición de entidades sin fines lucrativos o acogidas de algún programa público de vivienda que limite la renta de alquiler
Por último, podrá alcanzar una bonificación del 60% cuando se haya efectuado obras de rehabilitación en los dos años anteriores
Reparto de gastos y honorarios
Los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán de cargo del arrendador y no del inquilino. Las partes podrán pactar que los gastos generales del inmueble y sus servicios sean de cargo del arrendatario, pero se prohíbe aumentar las rentas de alquiler por la vía de nuevos gastos.
Reserva de suelo
Los porcentajes de reserva de suelo para vivienda protegida aumentan del 30% al 40% en el suelo urbanizable y del 10% al 20% en suelo urbano no consolidado.
Recargo por viviendas vacías
Los ayuntamientos podrán aplicar un recargo en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles en aquellas viviendas que estén vacías durante más de dos años. A partir de ese momento la penalización sería de al menos el 50% llegando a un máximo del 150% en función de la duración de la desocupación y del número de viviendas desocupadas que sean del mismo titular.
